| Показатель | Ubud · Базовый | Ubud · Пессимист. | White · Базовый | White · Пессимист. |
|---|---|---|---|---|
| Модель аренды | Долгосрочная | Краткосрочная | ||
| Юнитов · площадь | 4 · 240 м² | 1 · 101 м² | ||
| Полная стоимость входа | $313 100 | $297 950 | ||
| Гарантия доходности в год | 10% ($31 000) | не предусмотрена | ||
| Чистый доход по объекту за год | $61 200 | $46 800 | $33 517 | $30 445 |
| Прогнозная доходность по финмодели | 19,74% | 15,10% | 11,36% | 10,32% |
| Цена выхода за 1 юнит | $127 500 | $97 500 | $279 308,33 | $253 708,33 |
| Точка выхода через 1 год, всего | $510 000 | $390 000 | $279 308,33 | $253 708,33 |
| Комиссия агентства, 5% | $25 500 | $19 500 | $13 965,42 | $12 685,42 |
| Налог продавца в Индонезии, 20% | $102 000 | $78 000 | $55 861,67 | $50 741,67 |
| Чистая сумма выхода (вкл. доход за год) | $443 700 | $339 300 | $242 998 | $220 726 |
| Чистая прибыль за год | $130 600 | $26 200 | −$54 952 | −$77 224 |
| ROI за 1 год | 41,71% | 8,37% | −18,44% | −25,92% |
Ubud EcoHouse в плюсе в обоих сценариях: +41,71% годовых по базовому ($130 600 чистой прибыли) и +8,37% по пессимистичному ($26 200). White Residence Villa убыточен в обоих сценариях — −18,44% (базовый) и −25,92% (пессимистичный) — после комиссии агентства (5%) и индонезийского налога на продажу (20%). Налог во Франции в расчёт не входит: доход по конвенции Франция–Индонезия освобождён от повторного налогообложения (метод освобождения, ст. 24 §2a — см. блок «Конвенция» ниже).
Доход от сдачи недвижимости в аренду (включая прямое использование и «letting в любой форме») может облагаться налогом в той стране, где расположен объект — то есть Индонезия сохраняет право обложить арендный доход у источника.
Во Франции такой доход (ст. 24 п.2a) освобождается от повторного французского налога — применяется метод освобождения, а не зачёта. При этом освобождённый доход всё же учитывается при расчёте эффективной ставки налога на прочие доходы резидента Франции (ст. 24 п.2c).
Доход от отчуждения недвижимости или прав, приравненных к ней по законодательству страны нахождения объекта (п.1), облагается там же — в Индонезии. Доход от отчуждения любого иного имущества, не подпадающего под это определение (п.3), облагается только в стране резидентства продавца.
Ключевая развилка для переуступки: если переуступаемое право (например, Hak Sewa / PPJB) квалифицируется индонезийским правом как недвижимое имущество — применяется п.1 (налог в Индонезии, затем освобождение во Франции по той же ст. 24 п.2a). Если не квалифицируется — применяется п.3 (налог только во Франции). Юридическая квалификация конкретного права — вопрос к юристу по каждой сделке, это не налоговая консультация.
Доход по ст. 6 (аренда недвижимости) и ст. 13 п.1 (прирост капитала от недвижимости) облагается налогом в Индонезии, а во Франции — по ст. 24 §2a — освобождается от повторного налога (метод освобождения). Зачёт по ст. 24 §2b — отдельная, более узкая норма: применяется только к доходу по ст. 10, 11, 12, 14, 16, 17 (дивиденды, проценты, роялти, независимые услуги, гонорары директоров, доход артистов) — аренда и прирост капитала от недвижимости в этот перечень не входят. Поэтому в блоке «Стратегия выхода» выше налог во Франции не вычитается из чистой суммы выхода.
a) «Income other than that referred to in sub-paragraph b) below shall be exempt from the French taxes referred to in sub-paragraph a) of paragraph 3 of Article 2 if the income is taxable in Indonesia under this Convention.»
Перевод: «Доход, кроме дохода, указанного в подпункте b) ниже, освобождается от французских налогов, указанных в подпункте a) пункта 3 статьи 2, если этот доход подлежит налогообложению в Индонезии в соответствии с настоящей Конвенцией.»
b) «Income referred to in Articles 10, 11, 12, 14, 16 and 17, received from Indonesia, may be taxed in France. The Indonesian tax levied on such income entitles residents of France to a tax credit corresponding to the amount of Indonesian tax levied but which shall not exceed the amount of French tax levied on such income. Such credit shall be allowed against taxes referred to in sub-paragraph a) of paragraph 3 of Article 2, in the bases of which such income is included.»
Перевод: «Доход, указанный в статьях 10, 11, 12, 14, 16 и 17, полученный из Индонезии, может облагаться налогом во Франции. Индонезийский налог, взимаемый с такого дохода, даёт резидентам Франции право на налоговый зачёт в размере суммы уплаченного индонезийского налога, но не свыше суммы французского налога, взимаемого с такого дохода. Такой зачёт предоставляется в отношении налогов, указанных в подпункте a) пункта 3 статьи 2, в базу которых включён такой доход.»
Пункт a) — общее правило освобождения, применимое к доходу от недвижимости (ст. 6, 13 п.1). Пункт b) — исключение методом зачёта, но по закрытому перечню статей (10, 11, 12, 14, 16, 17), не включающему недвижимость. Расчёт в модели соответствует пункту a).
Цифры взяты из финансовых моделей объектов и не являются консервативной оценкой True Real Estate. Раздел о конвенции — справочный обзор применимых статей, не налоговая консультация; для конкретной сделки нужен расчёт с учётом статуса инвестора и юриста по индонезийскому и французскому праву.